Việc xác định giá trị của tòa nhà văn phòng là việc vô cùng quan trọng, chúng giúp bên mua và bên bán tiến hành giao dịch hiệu quả. Tuy nhiên, khác với trái phiếu hay cổ phiếu, thì việc xác định giá trị của tòa nhà văn phòng như thế nào lại cần có những phương pháp cụ thể. Dưới đây là những gợi ý của các chuyên gia về một số phương pháp cho kết quả nhanh và chính xác.
Xem thêm: Kinh nghiệm tìm thuê văn phòng tại Hà Nội chi tiết | BDS24Gio
Khái niệm văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê là chỉ một tài sản hoặc bất động sản nào đó là chủ của nó dùng cho một doanh nghiệp, công ty thuê để làm văn phòng làm việc, kinh doanh buôn bán. Tuy nhiên, văn phòng cho thuê không sử dụng theo hình thức cho thuê mua bán trên tài sản đó.
Thông thường, một tòa nhà cao ốc sẽ được nhiều doanh nghiệp thuê trên mỗi sàn khác nhau. Những doanh nghiệp này sẽ thuê theo diện tích mét vuông trên sàn từ mười cho tới hàng ngàn mét vuông.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê
- Vị trí và danh tiếng: Vị trí của văn phòng ảnh hưởng rất nhiều đến giá văn phòng khi cho thuê. Nếu văn phòng ở gần trung tâm, môi trường nhiều tiện ích công cộng như bến xe bus, nhà hàng, trường học thì giá thành sẽ cao hơn rất nhiều. Ngoài ra, các tòa nhà thường để dịch tích thuê lớn tại tầng 1 cho các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp uy tín nhằm nâng cao tên tuổi của tòa nhà.
- Nhu cầu thuê văn phòng: Yếu tố cung cầu cũng ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê. Khi tỷ lệ phòng trống tại các tòa cao ốc tăng thì giá thuê giảm xuống.
- Các thông tin khác về tòa nhà văn phòng cho thuê như: số liệu tính toán diện tích cho thuê, giá thuê từng loại, vị trí, số tầng, tầm nhìn, hình dáng diện tích sàn,…
Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá văn phòng cho thuê
Những thông tin, số liệu chung và thông tin, số liệu cụ thể
Thẩm định viên sẽ phải thu thập thông tin liên quan đến xu hướng phát triển nền kinh tế quốc gia và thành phố nơi có vùng bất động sản. Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thông tin thường xuyên, liên tục, lưu trữ lại thành cơ sở dữ liệu khi cần.
Những thông tin, số liệu về thành phố
Khi xác định giá trị văn phòng cho thuê, người thẩm định viên cần thu thập những thông tin bao gồm: Thực trạng, khả năng phát triển của thành phố, quy hoạch sử dụng đất, quy định bảo vệ môi trường,…
Những thông tin, số liệu tại khu vực lân cận
Những thông tin về khu vực lân cận cần thu thập bao gồm: Vị trí, vị thế của tòa nhà như thế nào? Xu hướng phát triển của khu vực đó có ổn định hay không? Khu vực này có phải là nơi tòa nhà cho thuê có thể phát triển? Hệ thống phương tiện và dịch vụ công cộng như thế nào?
Những số liệu thẩm định giá văn phòng cho thuê
Những thông tin cần có để xác định giá văn phòng cho thuê bao gồm: Thông tin về thửa đất, tòa nhà cao ốc và thu nhập.
- Thông tin về thửa đất: Những vấn đề về quy hoạch, địa hình, kích thước, hình ảnh thửa đất, lịch sử mua bán.
- Thông tin về tòa nhà: Cần thu thập những thông tin trong lịch sử từ thời điểm xây dựng. Từ đó tìm ra loại công trình và loại vật liệu xây dựng tương ứng, hoặc tham khảo thông qua các bản vẽ tương ứng.
Xác định giá trị của tòa nhà văn phòng như thế nào?
Dưới đây là một số phương pháp xác định giá trị của tòa nhà văn phòng chính xác và hiệu quả nhất:
Phương pháp so sánh
Áp dụng phương pháp này ở những nơi có giao dịch mua bán sôi động, với điều kiện thị trường phong phú về số liệu và giá bán từ 1-2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp này thường có sự khác biệt giữa các tòa nhà cao ốc văn phòng.
Phương pháp chi phí
Phương pháp này thường được sử dụng để tính giá trị của những văn phòng có quy mô lớn bởi nó đưa ra mức giá chỉ dẫn tối đa của tòa nhà.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập dựa trên những giả thuyết là một tòa nhà văn phòng sinh ra thu nhập trong tương lai có thể dự báo trước. Theo đó, các thẩm định viên sẽ vốn hóa các khoản thu nhập trong tương lai sẽ tính ra được giá trị của tòa nhà văn phòng cho thuê.
Phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân
Phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân hay còn gọi là phương pháp WACC. Phương pháp này liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp, hoặc chi phí nợ và lợi nhuận kỳ vọng của vốn chủ sở hữu. Theo đó:
WACC (Weighted Average Cost of Capital – Trung bình trọng số chi phí vốn ) = chi phí sử dụng vốn trung bình của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, do các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau nên phương pháp WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu doanh nghiệp chứ không xác định được thị trường sẽ trả bao nhiêu tiền cho khu bất động sản đó.
Phương pháp xác định giá trị của tòa nhà văn phòng như thế nào? Trên đây là lời giải đáp chi tiết tới bạn đọc. Nếu thấy bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ tới người thân và bạn bè nhé!